부동산 상식




  FORECLOSRE

FORECLOSRE 에서는 JUDICIAL FORECLOSURE와 NON-JUDICIAL OFRECLOSURE로 구분된다. JUDICIAL FORECLOSURE는 부동산 담보융자 채무자의 채무 불이행을 계약위반으로 취급 계약법에 따라 법원에 정식 소송을 제기하는 방법이다. 이 방법은 시간이 오래 걸리고 소송경비가 커 많이 사용되지 않는다. NON-JUDICIAL FORECLOSURE는 DEED OF TRUST의 POWER OF SALE조항에 따른 권리행사이며 최소 120일이 걸린다. N/J FOREXLOSURE 는 가주민법 제 2924조에 따라 NOTICE OF SALE을 주 1회씩 3주간 공고하여야 한다. FORECLOSURE 진행중에 채무자 즉 전주인이 FORECLOSURE SALE을 중단시키려면 적어도 FORECLOSURE SALE 5일전에(토, 일은 제외) 밀린 돈과 경비를 지불하면 된다.

  1. ONE ACTION RULE
  2. 채권자는 먼저 담보로 잡은 부동산을 LOAN PAYOFF에 사용해야 한다. 오직 그후에 차액에 대한 COLLECTION을 추구할 수 있다. SOLD OUT JUNIOR LIENOLDER는 예외에 속함
  3. PURCHASE MONE RULES
  4. a. TRUST DEED나 MORTGAGE를 가지고 있는 셀러는 FORECLOSURE후 차액에 대한 DEFICIENCY JUDGMENT을 받을 수 없다.
    b. 셀러가 아닌 렌더라 해도 4유닉 이하는 RESIDENCIAL PROPERTY의 구입 자금으로 융자해 주고 바이어 일부라도 거주하면 DEFICIENCY JUDGMENT을 받을 수 없다.
  5. SECURIT ONLY RULES
  6. POWER OF SALE 조항에 의거해 행한 N/J FOREXLOSURE SALE 후에는 DEFICIENCY JUDGMENT을 받을 수 없다.
  7. FAIR MARKET VALUE RULES
DEFICIENCY JUDGMENT은 허용되는 경우라 해도 당시의 부동산의 FAIR MARKET VALUE 까지만 허용된다.



  PMI

주택 구입시 집값의 일부 금액만 지불하고 나머지 액수는 은행에서 융자하는 것이 상례이다.현찰을 다 주고 사는 경우는 무척 드물다.다운페이먼트 액수는 일반적으로 전체 융자 금액의 20% 정도이다. 그러나 현금이 부족해20% 이하의 금액을 다운페이 하는 경우도 종종 있다. 이럴 때 모기지 페이먼트에 PMI(private mortgage insurance)라는 항목으로 일정 액수가 첨가된다. 집 소유주에 대한 보험이 아니라 융자회사를 위한 보험이다. 주택 소유주가 모기지 페이먼트를 하지 못해 차압당할 경우 돈을 빌려준 융자회사를 보호하기 위해 마련된 보험이다.주택 소유주 입장에서는 억울한 셈이다.PMI에 가입하지 않으면 융자회사에서 돈을 빌려주지 않기 때문에 울며 겨자 먹기로 바이어들은 반드시 들어야 하는 셈이다. 주택을 구입한지 10년이 넘었음에도 불구하고 계속해서 PMI 보험료를 지불하고 있는 주택 소유주도 있다. 주택 가치가 융자금액의 20%를 넘어야 PMI를 취소할 수 있기 때문이다. 주택 가격이 오르지 않으면 불필요한 PMI를 계속해서 가입해야 하는 것이다



  가주 경제 2006년 까지 호황

주보고서 물가상승 연평균 3% 전망
오는 2006년 까지 가주 경제는 계속적인 성장세를 유지할 것이라는 전망이 나왔다. 가주 의회는 15일 발표한 경제 전망 보고서를 통해 내년 주정부 잉여예산이 103억달러에 달할 정도로 호황이 계속될 것이며 이같은 성장세는 2006년 까지 이어질 것으로 보인다고 밝혔다. 의회조사팀의 엘리자베스 힐 수석분석가는”성장세가 매년 소폭 둔화되겠지만 전망이 매우 밝다”고 말했다. 보고서에 따르면 개인소득은 연평균 7.3%의 성장률을 보일 것이며 물가상승률은 연편균2.5%~3%선에 머물러 실질소득증가가 매년5%대에 이를것으로 예측됐다. 또한 건설, 컴푸터,관광, 엔터테인먼트, 운송 등 경제 전반에 걸친 성장으로 고용창출도 계속될 것으로 내다봤다. 가주 실업률은 현재 4.7%으로 30년래 최저치를 유지하고 있으며 10월에 신규 창출된 일자리수도 3만9,500개에 이르는 등 호황을 유지하고 있다. 그러나 최근 증권시장은 불안으로 올해 30% 증가했던 스톡옵션 및 증권거래차익은 내년에 10%떨어질 것으로 전만했다. 가주 예산은 지난 2년간 큰폭의 잉여금이 발생해 내년부터 판매서ㅔ가 0.25포인트 인하되며,이번조사는 이같은 판매세수 감소가 반영된 것이다.



  터마이트 인스펙션 어떻게 하나

터마이트 전문가들이 집의 어느 부분을 조사하는 지를 알면 주로 터마이트들이 어떤 장소에서 많이 서식 하는 지를 알 수 있다. 먼저 건물 전체의 도면을 그린 후 집 바깥쪽 나무가 있는 모든 유리창 틀, 처마끝, 벽에 붙어 있는 나무들, 페티오, 문지방 밑 등을 자세히 본다.
그리고 집안 유리창틀, 바닥과 벽이 만나는 곳, 화장실, 샤워장, 부엌싱크대 같은 곳도 습기가 많아 땅속에서 올라오는 서브터래니언 터마이트가 많이 발견된다.
각별히 주의 깊게 살펴야 할 곳은 바닥이 타일로 되어 있는, 서서 샤워하는 STALL SHOWER장으로 바닥에 금이 가서 물이 마루 밑으로 흘러가면서 터마이트와 곰팡이로 인한 문제가 발생하는 대표적인 장소이다.
다음은천장과 지붕사이 공간인 다락(ATTIC)을 주목해야 하는데 매우 덥고 나무에 완전히 노출돼 있을 뿐 아니라 사람 눈에 거의띄지 않아 터마이트에게는 최고의 은신처가 되고 있다. 주로 드라이우드 터마이트가 많이 발견되며, 이때는 집 전체를 텐트로 씌워 약품 처리하는 퓨미케이션(FUMIGATION) 방법을 쓴다.
또 차고에는 일반적으로 짐이 많아 터마이트들이 숨어 있을 좋은 여건을 제공한다. 건축한지 오래된 집들에는 마루밑에 기어 들어갈 수 있는 공간(SUB-AREA)이 있는데 이 곳도 요주의 지역이다.
사람들에게 보이지 않고 샤워장, 부엌 등의 물이 새어 들어 습기가 많고 나무조각이 바닥에 있을 수 있어 두 종류의 터마이트가 모두 살 가능성이 높기 때문이다. 또 보통 부동산을 팔 때 인스펙션에서 제외되나 문제가 심각할 가능성이 있는 곳이 뒷마당의 장작더미이다. 터마이트의 온상이 될 수 있으므로 나무를 불태우거나 버려야한다.



  주택 장만시 주의할 10가지

주택을 장만해야겠는 데 어떻게 하면 될까? 이상적인 주택 장만을 위해 반드시 알아두어야 할 절차 10가지가 있다.

  1. Pre-qualificatio을 받는다. 매월 어느 정도의 모기지를 부담할 수 있는지, 수입에 비례한 적당한 주택의 가격이 얼마인지 알게 되므로 무리하게 비싼 집을 선택했다가 융자를 받지 못해 시간 낭비와 실망을 하게되는 경우를 미리 예방할 수 있다.
  2. 주택의 종류(일반주택, 콘도, duples 등) 를 결정한다. 가족의 수가 많거나, 퇴직자들은 대체로 일반주택을 선호하지만 독신자나 젊은 부부들은 공동시설(수영장, 테니스장 등)을 즐길 수 있고 주택관리 시간을 절약할 수 있는 콘도를 선택한다.
  3. 원하는 주택의 크기를 결정한다. 현재의 식구수 뿐 아니라 가까운 장래의 변화도 고려한다. 식구수의 변수가 침실이 몇개인 주택을 사며 또 방들의 배치는 어떤 주택이 적당할까를 결정하는데 도움이 된다. 예를 들면 나이가 든 자녀들은 프라이버시를 위해 다른침실과 좀 떨어진 침실의 구조를 원한다.
  4. 원하는 주택의 구조와 조건들은 리스트로 작성해 둔다. 꼭 필요한 조건이나 아니면 원하지 않는 주택의 구조들을 생각해 본다.
  5. 어디에 살 것인가를 결정한다. 사려고 하는 주택이 직장에서 가까운지, 프리웨이 또는 학교에서 가까운지 등을 생가해 둔다.
  6. 생활에 필요한 서비스를 받기에 적당한 곳인가 확인한다. 마켓, 교회, 주유소, 세탁소, 병원 등이 가까이에 있는지 염두에 둔다.
  7. 방향을 고려한다. 여름에 강한 햇볕이 들지 않고 나북방향의 주택이 이사적이다.
  8. 비숫한 주택들을 비교해 본다. 같은 지역에 있는 비숫한크기의 주택들을 둘러보고 가격, 구조 등을 비교한다.
  9. 원하는 주택을 발견하면합리적인 가격에 오퍼를낸다. 보통 큰 결점이 없을 경우 asking price의 5%를 깎아 수리비로 충당하거나 주인에게 수리를 요청한다.
  10. 매매계약이 체결된 후 몇군데의 모기지 회사를 비교한다. 가장 좋은(낮은) 이자율과 조건(수수료)을 제공하는 믿을 수 있는 론 오피서를 선택해 융자를 신청한다.



  지역전문 에이전트를 이용하라

미국의 부동산 시장에서 10년 주기를 타고 한번씩 돌아온다는 마킷이 붐을 타고 있다거나셀러의 마킷일라고는 하지만 현재 시장상황은 매물 적체현상이 뚜렷하게 나다내고 있다.
즉 매물로 내논 부동산을 제때 처분하지 못하는 셀러들이 많다는 것이다. 한 에이전트와 1년을 끌거나 혹은 리스팅 에이전트를 몇 개월마다 바꾸는 변화가 있을 뿐이다. 0씨의 사례는 현재의 마킷 상황에서 집을 빨리 팔고픈 셀러와 싸고 좋은 집을 찾는 바이어 모두에게 도움이 될것 같다. 78년에 이민와서 처음으로 산집이였고 그곳에서 자녀들은 모두 훌륭히 성장하여 출가를 하고 5-6년전 남편이 세상을 떤난 후 혼자서 지내다가 자녀들과 함께 살기위하여 집을 팔기로 결정했다.
2-3년 전에 비하여 20-30%의 차액을 얻을 수 있는 부동산 시장 활황장세가 매각 결정에 크게 좌우했다. 다른 지역에서 에이전트로 활동하고 있는 아들의 친구가 집을 감정했다. 컴푸터를 MLS(Multiful Listing Service)통하여 들여다보니2만달러 정도 들여 고쳐팔면 31만달러 정도 받겠다는 판단이었다.
며느리 제안으로 그 지역에서 활발히 활동하는 지역에이전트에게 다시 감정을 의뢰했다. 주택안팎 페인트 및 새지붕만으로도 최소한3만달러를 들여야 할 상태로 집 수리에 걸리는 기간, 투자한 금액에 대한 효과, 수리 기간동안의 집 주인의 고생을 고려한 에이전트는 다른 제안을 했다.
현명한 리스팅 에이전트는 셀러의 입장에서 최소의 투자로 최대의 이익을 얻을 수 있는 결정을 돕는다. 27만9천달러의 리스팅 가격으로 복수오퍼의 효과를 기대하자는 것이다. 이젠 주먹구구식으로 부동산 매매가 이뤄지는 때가 아니라 리스팅 가격은 컴푸터 전산망을 통하여 검증된다.
고객들과 상담을 하다보면 가끔씩 무조건 가격을 낮게하여 빨리 매매를 성사시키려는 것이 아닌가라고 단정하는 한인 셀러분들이 있으나 사실 그렇지 않다. 바이어와 셀러 모두에게 고정한 가격대를 찾는 것이 기본윤리이며 리스팅 에이전트는 셀러의 이익을 대변하는 입장이다.
근처의 집들이 40-50만달러 되는지역이나 이 주택은 대대적인 리모델링을 하지 않고서는 힘든 상태였다. 서너시간에 걸친 이 지역 에이전트의 논리정연한 설명도 아들의 친구라는 에이전트의 영향때문에 아무런 소용이 없었다.
그로부터 며칠 후 현면한 할머니는 아들의 반대를 무릅쓰고 아들의 친구가 아닌 지역 전문에이전트를 선택하였다. 사흘만에 12개의 오퍼들이 쏟아졌다. 사겠다는 이가 많으니 다시 12개의 카운티 오퍼를 내렸다. 가격은 31만달러였다.
모든 바이어들에게 다른 바이어들이 있다는 것을 알렸다. 서너명의 바이어들은 사지 않겠다고 포기를 하지만 그 중의 한 바이어는 31만5천달러에 사겠다고 답이 왔다. 집을 좋은 가격에 잘팔고 잘사기 위해서는 첫째, 항상 특정지역의 전문 에이전트를 찾아야한다. 친구 에이전트가 더 미덥거든 다만 저조언을 부탁하라.
둘째, 에이전트의 시장분석을 믿어야한다. 셀러나 바이어인 자신은 언제나 내 편에서 과한 기대를 한다고 보아도 좋다. 걸리는 시간과 반비례한다. 셀러는 에이전트에게 시간에 대비한 감정가를 요구한 후 자신의 가격과 비교한다.
바이어는 반드시 특정 매물이 시자에 나와 있었던 기간을 점검하고 그요인에 대한 전문적인 분석을 요구한다. 셋째, 무리한 가겨보다는 페어마켓밸류(Fair Market Value) 혹은 그 이하의 리스팅 가격을 정하라. 복수오퍼를 받아서 가격 및 조건 경쟁을 시킨다. 바이어의 입장에서는 6개월째 팔리지 않았던 집을 15% 깍아서 사는 것보다 훨씬 안전할 수 있는 매매이니 본인이 지불할 수 있는 상한선과 하한선을 정하고 신축성있게 대처한다.
넷째, 부동산의 가치는 셀러의 감점과는 무관하다. 바이어의 입장에서는 감정을 간혹 강하게 개입하기도 하지만 시장가를 정하는 셀러의 입장에서는 바이어의 그 감정을 기대하고 기다리기에는 무리수가 너무 많다. 아무리 셀러의 마킷이라 할지라도 21세기의 바이어들은 시장분석표를 바타으로 흥정을 한다.
0씨의 집이 특별히 좋아서 좋은 가격에 1주일만에 팔린 것이 아니다.
전문가로서의 에이전트의 조언과 셀러의 현명한 의사결정의 결과이다.



  돈 벌고 싶으면 집을 사라

'돈벌고 싶으면 집을 사라’ 하버드대 주택문제 연구소가 발표한 ‘2000년 미국 주택백서’가 말하는 결론이다. 이백서에 따르면 미국에서 경제적으로 얼마나 자리잡고 사느냐를 알려면 먼저 ‘집이 있나’ 그 다음은 ‘주식이 있나’를 보면 될 정도인데, 일반적으로 주택소유가 안정된 생활의 지름길임을 시사하고 있다.
55세 이상 순재상중간가 주택소유주 177,400달러, 세입자 5,500달러 홈에퀴티, 인종별 빈부차 극심 백인 161,300달러 소수계 40,000달러
홈에퀴티는 주택소유주와 세입자의 순재산(net wealth)에 비교도 할 수 없을 정도로 커다란 빈부차가 있음을 보여준다. 1999년 현재 55세 이상된 사람으로서 자기 집을 가지고 있는 사람의 경우 순재산 중간가는 177,400달러, 같은연령으로 남의 집에 세들어 사는 사람의 순재산 중간가는 5,500달러로 주택소유주가 세입자보다 무려 32배나 많았다. (도표 참조) 홈에퀴티는 백인과 소수계의 빈부 차가 아직도 크다는 사실도 보여준다.
순재산을 기준으로 봤을때 55세 이상 백인 주택소유주는 177,400달러이다. 백인 세입자의 순재산 중간가는 8,000달러 소수계 세입자의 순재산 중간가는 600달러였다. 홈에퀴티는 많은 사람들에게 가장 중요한 재산이다. 홈에퀴티는 전체적으로 주식에 이어 미국민의 재산목록 2위이나 많은 사람들에게 재산목록 1위로써 1999년 현재 집과 주식을 모두 갖고 있는 사람의 경우에도 59%가 홈에퀴티를 갖고 있는 재산이 주식으로 갖고 있는 재산보다 많았다. 1998년 소수계이 주택소유율은 47.1%, 백인의 주택소유율은 60.8%였다. 이같은 소수계와 백인의 주택소유율 차이는 소수계와 백인의 소득차보다 큰것이다.
1994~99년 미국에서는 자기집을 가진 가구의 순증가가 690만 가구를 기록했는데 이 가운데 소수계는 37.1% 였으며 소수계 순증가는 아시안 8.6% 히스팩닉15.2% 흑인 13.3%로 구성됐다. 같은 기간 백인 주택소유주 순증가는 62.9%를 기록, 소수계 주택소유주 순증가와의 차이는 25.8%로 이전에 비해 1%의 증가에 그쳤다.



  안팔리는 집 이렇게 꾸며보라

집팔때 고려할 점들:값올려 놓고 깎아주는 흥정 바이어의 외면 초래… 첫인상 좋게 안팎단장 신경
부동산 전문가들 따르면 셀러가 현 시세에 맞추어 주택을 내놓았을 경우 바이어가 주택을 구입할 확률은 60%, 시세에 비해서 10% 다운시킬 경우 75% 시세에 비해서15% 다운 시킬 경우 90%수준이다. 그러나 가격을 시세에 비해서 10% 올릴 경우 바이어가 집을 구입할 확률은 30%, 시세를 15% 올리면 10%이다.
‘주택 가격의 시세에 맞추어 최고와 최저가의 중간가격을 택하는 것이 가장 적절하다.’ ‘한인 셀러들은 바이어가 나타나면 흥정을 한다는 생각으로 시세에 비해서 집값을 올리는 경향이 있다’ 셀러들이 가격을 결정하기에 앞서*집을 팔려고 내놓은 지역의 특성과 사저을 우선적으로 잘 파악하고 *컴푸터 인터넷을 통해서 파악이 어려운 가격을 결정하는 사항들도 있기 때문에 부동산 에이전트와 상의해야 한다고 충고한다.
셀러가 적절한 가격을 결정하고 난 후에는 바이어가 집에 호감을 가질 수 있도록 외부와 내부 구조를 잘 정리하고 꾸며야 한다. 바이어가 첫눈에 집에 반 할 수 있도록 하는 것이 가장 중요하다. 우선 집 건너편에서 자세히 관찰해야 한다. 바이어가 좋아하지 않을 것 같은 요인들을 없애야 한다.
잔디를 잘 깎고 집입구에 화려한 꽃을 심어놓는 것도 바이어의 호감을 느끼게 할 수있는 방법 중의 하나이다. ‘집단장을 잘해야 하는데 페인트는 기본이다.’ ‘집을 잘 꾸미면 집 가격을 더 잘 받을 수 있다.’ 부동산 에이전트들이 바이어를 데리고 집으로 갔을 때 집 내부에서 냄새가 나지 않도록 하는것 염두에 두어야 할 사항이다.
집 내부는 깨끗하게 처소해야 한다. 카펫은 샴푸로 씻고 창문도 깨끗하게 닦아야 한다. 차고 에 있는 시설이나 물품도 마찬가지이다. 고장났거나 흠이 난 물건들은 고쳐놓아야 한다. 페인트를 새롭게 칠하는 방법은 돈을 적게 들인 것에 비해서 좋은 효과를 거둘 수 있다.
특히 셀러는 부동산 에이전트와 ‘팀웍’으로 일한다는 자세를 가져야 한다. 부동산 에이전트가 고객과 함께 집을 둘러보기를 원할 경우 언제든지 연락 가능 하도록 셀러는 조처를 취해 놓아야 한다.



  개정 양도 소득세법

Q: BILL CLINTON 대통령의 8월5일97년에 서명한 새 양도 소득세법이 부동산 업계에 미치게 될 영향은?
: 새로 개정된 세법은 부동산 업계에 많은 변화와 혜택을 가져다 줄것이며 특히거주용 주택의 양도 소득 세금공제는 물론 전반적인 양도 소득금액을 절감하시게 될 것입니다. 또한 처음 주택을 매입하실 경우 벌금없이 은퇴 연금을 인출 하실 수 있도록 개정 되었읍니다.

Q: 제가 만약 지금 주택을 매매 한다면 어떠한 영향을 받게 될까요?
: 당신이 만약 기혼자라면 지난 5년동안 적어도 2년을 거주한 주택에 한하여 $500,000.까지 양도 소득세를 공제 받으실 수 있으시며 결혼을 하지않은 미혼자는 $250,000.까지 양도 소득세를 공제 받을 수 있습니다. 새로이 개정된 세법중 가장 좋은 점은 거주용 주택일 경우 양도 소득세 공제를 몇번이고 다시 받으실 수 있습니다.

Q: 제가 만약 만 55세가 넘었고 $125,000.까지 단 한번도 받을 수 있는 양도 소득세를 벌써 공제 받았다면 새로 개정된 세법의 혜택을 받을 수 있는지요?
: 예! 만 55세가 넘은 분들만이 받을실 수 있는 $125,000. 까지의 양도 소득세를 이미받으셨어도 새로 개정된 세법은 기혼장일 경우 $500,000. 그리고 미혼자의 경우 $250,000. 까지 거주용 주택에 한하여 양도 소슥세를 몇번이고 공제해 주고 있습니다.

Q: 저는 주택을 세법이 개정되기 얼마전에 매매 했습니다. 이런 경우 양도 소득세를 공제 받을 수 있는지요?
: 가능합니다. 만약 귀하께서 5월7일 97년과 8월 5일 97년 사이에 주택을 매매하셨고 주택매매 서류에 서명 하셨다면 새로 개정된 ㅅ법으 혜택을 받을실 수 있습니다. 하지만 5월7일 97년 이전에 매매 하신분들은 혜택 받으실 수 없습니다.

Q: 새로 개정된 양도 소득 세금액은 얼마 인지요?
: 양도 소득 금액이 $250,000.(미혼자)이나 $500,000.(기혼자)이 넘었을 경우 고소득자는 소득액의 20%, 저소득자는 10%에서 15%까지 세금을 부과 받으시게 됩니다. 전반적인 양도 소득 금액도 2001년도 부터는 18%에서 8%로 인하 될 것입니다.

Q: 새로 개정된 세법은 재산의 일정한 소유기간을 요구 하는지요?
: 예! 적어도 18개월 이상 소유한 재산에 한해 혜택을 받으실 수 있습니다. *위에 기술한 내용은 개인 사저에 따라 약간의 차이가 있을 수 있으니 세무담당 CPA나 고문들과 상의 하시길 바랍니다.



  집살때 준비할점

아직 집을 장만하지 못했으나 가까운 장래에 집을 장만할 계획이 있는 바이어라면 주말마다 별다른 계획없이 집구경을 다니기 보다는 과연 집을 살 때 무엇을 준비해야 하는지 목록을 만들어 구체적인 계획을 세워 보는 것이 바람직하다고 본다. 일례를 들어 본인의 크레딧에 대해 대충 어림직작으로 좋으려니 하고 있는 사람이라면 크레딧 리포트를 신청하여 과연 내 크레딧 점수는 얼마나 되는지 확인해 보도록 하자.
자동차를 살 때 또는 가구를 살때 뽑은 크레딧 리포트로는 정확한 내용을 알기가 쉽지않다. 융자기관이나 크레딧뷰로(CREDIT BUREAU)에 통합 크레딧 리포트를 신청해서 혹시 남의 크레딧이 섞여 있는지 또는 나 자신도 알지 못하는 사이에 크레딧이 나빠져 있지는 않은지 살펴볼 일이다.
또 보통 빚이 많아도 꼭박꼭박 제 날짜에 갚으니 크레딧이 좋을 거라고 생각하는 사람일지라도 빚의 액수 때문에 점수가낮은 경우도 있으므로 이런 경우 빚을 줄여 점수를 높이도록 한다. 빚을 갚았을지라도 크레딧 리포트에 높은 점수가 반영되기까지는 시간이 걸리므로 미리 준비해 두는 것이 좋다. 적은 다운 페이먼트로 집을 장만하려는 바이어의 경우 특히 크레딧에 신경을 쓰도록 한다. 다운 페이먼트 역시 일정기간 동안 은행에 저축되어 있기를 원하는 은행들이 있으므로 미리 준비할 경우 서류가 미비하여 원하는 프로그램으로 융자 할 수 없는 딱한 경우를 피하도록 한다.
물론 다 알아서 해주는 융자회사도 있기는 하지만 비싼 수고비를 지불해야 하는 경우가 있으므로 본인의 철저한 준비가 최고임을 다시 한번 강조하고 싶다.
집을 팔고자 하는 셀러의 경우도 집을 과연 왜 파는지 정확한 목적과 현실적인 안목을 가지고 준비를 한다면 훨씬 수월하게 집을 팔 수 있다고 본다.
눈 먼 바이어를 기다리기보다 팔아야 할 시기에 본인의 집의 현실적인 가격을 파악해야 최대한 빠른 시일내에 매매를 이룰수 있다. 또한 짐을 늘리지 않고 정리하여 세일을 하든가 미리 버리면 집도 정리되고 이사할 때 힘이 덜 들어좋다.



  주택수리 계약서 작성방법

작업시작.완공일자 명시.디파짓은10% 정도로.공사진척에 따라 대금지불
부동산 경기의 활기와 함께 리모델링을 고려하는 주택 소유주들이 늘고 있다. 낡은 부엌을 신식으로 꾸미거나 넓은 마당 한구석에 덱을 설치해 뜰에서 보내는 시간의 풍치를 더하는 만큼 보상을 받으려는 셀러도 있다. 리모델링에서 가장 큰 고민거리는 건축업자(Contractor)를 선정하는 것이다.
*건축업자 찾는 법: 건축업자는 전화번호부로 찾을 수 있고 부동산 에이전트, 보험에이저트를 통해 소개를 받을 수 있다. 또 거주하고 있는 시의 주택당국이나 남가주 한인건설협회등을 통해 추천을 받을 수 있으며 목재상이나 빌딩 자재상으로부터 의뢰를 받을 수 있다. 일단 커트랙터를 선정했으면 의사소통을 잘해야 한다. 주택 소유자와 컨트랙터 간에 발생하는 대부분의 문제는 커뮤니케이션 부족에 기인한다는 토계가있고 보면 계약서를 잘 작성한는 것이 서로간의 불만족을 최소화하는 지름길이다.
*커트랙터의 이름, 상호와 주소, 전화번호, 라이선스번호: 컨트랙터와 인부들이 최소한 며칠에서 몇달간 주택 소유주의 거주지 내에서 작업을 하게 된다. 이들이 누구인가를 정확히 알고 있어야 하며 계약서에 서명하기 전에 주면허국(State contractor’s board)에 이를 확인한다. 남가주 한인건설 협회의 한 관계자는 법적인 문제에 연루됐을 때를 대비해서 포스트 오피스 박스 번호보다는 실제 상호 주소를 알고 있어야한다.
*작업 시작 날짜: 자재 몇 점을 가져다 놓고 일을 시작했다며 열의를 보이지 않는 컨트랙터가 있다. 마감 날짜를 명시한 후 하루 늦으면50달러씩벌과금을 매긴다는 식으로 계약서에 정확히 기입한다. *과외 일 및 오더 변경: 서로 믿지 못해서가 아니라 협약 사실을 정확하게 기재하기 위해 추가로 요청되는 일로 원래 예정됐던 일이 변경될 때도 구체적으로 써야 한다. 컨트랙터는 추가오더가 있을 경우는 마감 날이 연기 될 수 있다는 것도 쓸 수 있으며 주택 수유주 측에서는 페인트 구입전에는 색상을 변경시킬 수 있다거나 혹은 울타리를 쌓기 전에는 몇피트 정도 더 들여쌓을 수 있도록 마음을 바꾸는 것은 가격인상 없이 가능하다는것 등을 일컫는다.
*디파짓: 거액을 선불로 지불하지 않도록 한다. 이는 현명하지 못할 뿐만 아니라 법을 위반하는 거이기도 하다. 캘리포니아에서는 주택개조시 선금으로 1,000.달러 이상 혹은 이보다 작은 프로젝트일 때는 전체 비용의 10%이상을 디파짓 해서는 안된다는 조항이 있으며 이를 강요하는 컨트랙터는 벌써 법을 위반하고 들어가는 것이다.
*페인먼트: 프로젝트를 단계별로 나누어서 전체 일의 몇 %를 차지 하는지 구분한다. 단계별로 일이 완성될 때마다 나누어서 대금을 지불하고 최종대금도 일 전체가 마무리되고 작업상태에 완전히 만족할 때 지불하도록 하다.
*작업시간: 대부분의 커트랙터들은 하루 일과를 빨리 시작하기를 원한다. 주택 수유주가 올빼미형이면 이를 알려 작업시간을 조정한다. *매일 작업 후의 청소: 작업으로 인해 생기는 잡동사니를 두는 장소를 정한다. 그렇지 않으면 매일 건설현자에 있는 것처럼 정신이 없을 것이다. 미끄러운 것은 미리 사인판을 붙일 것 등도 미리 챙겨서 계약서에 적어 넣어야 문제를 사전에 방지할 수 있다.
*퍼밋: 빌딩 퍼밋이 필요하다면 누가 이를 처리할 것인지 비용은 누가 부담할 것인지도 명시한다. *갈등: 가능한 대화로 문제를 해결하되 피치 못할 경우는 법적으로 해결하는 상황까지도 적어 넣는 것이 안전하다.
*워런티: 컨트랙터에게 작업에 대한 워런티를 문의하고 이를 문서화한다.
*보험: 인부가 주택 소유주 집에서 다쳤을 때 커버하는 종업원 상해보험뿐만 아니라 주택 소유주의 가족이 다쳤거나 소장품에 손상이 갔을 때 변상을 받을 수 있는 책임보험 까지도 확인한다.



  에이전트 없는 주택매매 위험할 수도

주택 매매시 매입자가 자신의 에이전트를 고용하는 것은 기본이다. 그런데 간혹 어떤사람들은 에이전트를 고용하지 않고 주택을 매입하면 더 싸게 살 수 있을 것으로 판단하는 경우가 있다. 그것은 그렇지 않다. 대부분의 건축화사들은 에이전트에게 지불할 수수료의 몫이 절약됐다 하여 주택가격을 그만큼 깎아 주지 않기 때문이다. 뿐만 아니라 에이전트를 고용하지 않을 경우 모델 하우스 세일즈 퍼슨이 수수료를 혼자 갖게 돼 더좋은 서비스를 해주지 않을까 라는 생각을 하게되는데 그 생각도 잘못된 것이다. 매입자가 에이전트를 고영하든 안하든 관계없이 건축화사의 직원인 세일즈 퍼슨은 서래된 주택의 건수 에 따라 수수료를 받기 때문이다.
모델 하우스의 세일스 퍼슨과 매입자의 에이전트는 모두 베이스 가격에 대한 수수료를 받게 된다. 베이스 가격은 대지 프리미엄이나 업그레이드를 포함하지 않은 가격을 발한다. 그러면 에이전트를 고용할 경우 어떤 유리한 점들이 있을까. 공인부동산 중계사들은 풍부한 정보와 자료, 그리고 경험을 바탕으로 부동산 시장을 잘 파악하고 있으므로 매입자의 필요를 만족시킬 수 있다.
또한 계약서를 작성할 때 매입자의 법적 권익을 보호할 수 있을 뿐만 아니라 에스크로가 클로즈 될 때까지 수반되는 모든 절차를 수시로 확인하고 점검함으로써 성공적 주택매입이 이루어지도록 돕는다.
주택을 매입시 에이전트를 고용하는 것은 법적 문제가 생겼을 때 자신의 변호를 위해 변호사를 고용하는 거과 같다. 또한 에이전트에게 지불된 수수료도 매입자의 부담이 아니므로 자신의 에이전트를 고용하는 일에 주저할 이유가 없는 것이다.
단 대부분의 건축화사들은 매입자가 처음으로 모델 하우스를 방문할때 에이전트와 함께 동행할 것을 요구하는데 이를 알지못하고 혼자 방문해서 주택을 선택했을 경우 매입자는 자신의 권익을 대변해 줄 에이전트를 고용할 기회를 잃게 된다는 점을 명심해야한다.



  시세보다 10% 높이면 팔릴 확률 30%

집팔때 고려할 점들:값올려 놓고 깎아주는 흥정 바이어의 외면 초래…
첫인상 좋게 안팎단장 신경 부동산 전문가들 따르면 셀러가 현 시세에 맞추어 주택을 내놓았을 경우 바이어가 주택을 구입할 확률은 60%, 시세에 비해서 10% 다운시킬 경우 75% 시세에 비해서15% 다운 시킬 경우 90%수준이다. 그러나 가격을 시세에 비해서 10% 올릴 경우 바이어가 집을 구입할 확률은 30%, 시세를 15% 올리면 10%이다
‘주택 가격의 시세에 맞추어 최고와 최저가의 중간가격을 택하는 것이 가장 적절하다.’ ‘한인 셀러들은 바이어가 나타나면 흥정을 한다는 생각으로 시세에 비해서 집값을 올리는 경향이 있다’ 셀러들이 가격을 결정하기에 앞서*집을 팔려고 내놓은 지역의 특성과 사저을 우선적으로 잘 파악하고 *컴푸터 인터넷을 통해서 파악이 어려운 가격을 결정하는 사항들도 있기 때문에 부동산 에이전트와 상의해야 한다고 충고한다
셀러가 적절한 가격을 결정하고 난 후에는 바이어가 집에 호감을 가질 수 있도록 외부와 내부 구조를 잘 정리하고 꾸며야 한다. 바이어가 첫눈에 집에 반 할 수 있도록 하는 것이 가장 중요하다. 우선 집 건너편에서 자세히 관찰해야 한다
바이어가 좋아하지 않을 것 같은 요인들을 없애야 한다
잔디를 잘 깎고 집입구에 화려한 꽃을 심어놓는 것도 바이어의 호감을 느끼게 할 수있는 방법 중의 하나이다. ‘집단장을 잘해야 하는데 페인트는 기본이다.’ ‘집을 잘 꾸미면 집 가격을 더 잘 받을 수 있다.’ 부동산 에이전트들이 바이어를 데리고 집으로 갔을 때 집 내부에서 냄새가 나지 않도록 하는것 염두에 두어야 할 사항이다.
집 내부는 깨끗하게 처소해야 한다. 카펫은 샴푸로 씻고 창문도 깨끗하게 닦아야 한다. 차고 에 있는 시설이나 물품도 마찬가지이다. 고장났거나 흠이 난 물건들은 고쳐놓아야 한다. 페인트를 새롭게 칠하는 방법은 돈을 적게 들인 것에 비해서 좋은 효과를 거둘 수 있다.
특히 셀러는 부동산 에이전트와 ‘팀웍’으로 일한다는 자세를 가져야 한다.
부동산 에이전트가 고객과 함께 집을 둘러보기를 원할 경우 언제든지 연락 가능 하도록 셀러는 조처를 취해 놓아야 한다.


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